מהם כללי הזהב ללקיחת משכנתא?

בין אם אתם נמנים על רוכשי דירה ראשונה ובין אם אתם משפרי דיור- סביר להניח שתזדקקו לקחת משכנתא כדי להגשים את חלום הדירה אליה אתם שואפים. היום, יותר מתמיד ובשל עליית המחירי בענף הנדל"ן, לקיחת המשכנתא הנכונה צריכה להיעשות בחוכמה ותוך בדיקה מעמיקה. במידה ומדובר בסכומים גבוהים ביותר אותם אתם מתחייבים להחזיר, תנאי ההלוואה יקבעו אם תעמדו במשימה בצורה נוחה או חלילה, הם יתבררו כנטל בעייתי וקשה לפירעון.

אם אתם רוכשים דירה ראשונה ואתם בגיל המתאים לזכאות משכנתא ממשרד השיכון – רצוי לבדוק מה מציעים בהלוואה הממשלתית. תנאי ההלוואה הממשלתית לא תמיד עדיפים על תנאי השוק, אבל במידה והם מעניקים יתרונות והקלה לעומת מסלולי המשכנתא ה"רגילים" של הבנקאים, רצוי ומומלץ לנצל את מלוא הסכום המוענק לזכאים. את הסכום הנותר יש לקחת בתנאי השוק והמשתנים החשובים אותם יש לבדוק הם יכול ההחזר החודשית, אורך חיי הלוואה, שיעור הריבית על פי המסלולים המוצעים, תנאי הצמדה, תחנות יציאה, קנסות בגין פירעון מוקדם.

שני כללי זהב בלקיחת משכנתא

1. ערכו  סקר שוק –  לקיחת משכנתא מחייבת כישורי ניהול משא ומתן וכל שבריר אחוז יכול להתבטא בסכומים משמעותיים לאורך תקופת החזר ההלוואה. כמו כן, ההליך כרוך בעמלות שונות בסכומים גבוהים וכדאי מאוד להתמקח על העמלות ולא לקבל אותן כעובדה מוגמרת.
2. גובה ההחזר החודשי – ככלל אצבע מומלץ שההחזר החודשי לא יעלה על 25% מההכנסה נטו של המשפחה שכמובן בשוליים (משכורות גבוהות במיוחד או נמוכות במיוחד הכלל הזה לא תקף). החיים דינמיים ונתונים לשינויים ועדיף לא להמצא במצב בו המשכנתא "אוכלת" את כל ההכנסה הפנויה.

אם אתם משפרי דיור –  כלומר יש בבעלותכם דירה, ואתם מתכננים למכור אותה לטובת מעבר לדירה משודרגת, עליכם לבצע תכנון פיננסי נכון. בשלב הראשון, צריך להעריך איזו דירה אתם יכולים לרכוש, בהתאם למחיר שתקבלו עבור מכירת הדירה הקיימת, ואיך תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך זמן. בין היתר, עליכם לקחת בחשבון שני גורמים מרכזיים: ההון עצמי שלכם ומחיר הדירה החדשה.

בשלב זה בחייכם, ההון העצמי כולל בעיקר את התמורה שאתם צופים שתקבלו על מכירת הדירה הקיימת, לצד חסכונות ומענקים מהמשפחה שצברתם לאורך השנים. באשר לדירה החדשה, חשוב לבדוק מה יהיה המחיר "האמיתי" שלה – כלומר מחיר שכולל, מעבר למחיר הנקוב, הוצאות נלוות כמו מיסים, דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, ריהוט חדש, שיפוצים ועוד.

לפרוע או לגרור? זאת השאלה

באפשרותכם "לגרור" את המשכנתא הישנה לדירה החדשה שלכם. במקרה כזה, תנאי ההלוואה יישארו ללא שינוי (באותו בנק, עם אותם המסלולים, הריביות, התקופה וכו' – למעט בהלוואות זכאות, בהן ייתכן שלפי הוראת משרד הבינוי יהיה צורך בשינוי תנאי ההלוואה). כמו כן, תוכלו להגיש בקשה למשכנתא נוספת לצורך רכישת הדירה החדשה.

אם כבר יש לכם קונה לדירה הקיימת, אבל עוד אין לכם דירה חדשה, עליכם לעבור "שלב ביניים" עד שתוכלו לגרור את המשכנתא לדירה שתרכשו. כך, למשל, ניתן לגרור את המשכנתא כנגד ערבות בנקאית או כנגד פיקדון שייפתח בבנק אחר לבחירתכם. שימו לב, שגם הגרירה לדירה שתרכשו מותנית באישור הבנק.

הפיקדון או הערבות הבנקאית מחליפים, באופן זמני, את הדירה הקיימת כבטוחה לבנק, ובעצם מאפשרים להלוואת המשכנתא להמשיך "לחיות" גם כשאין נכס מקרקעין המשועבד לטובת הבנק לצורך הבטחת ההלוואה. המשמעות היא שאתם תמשיכו לשלם את תשלומי המשכנתא כרגיל, וברגע שתרכשו דירה חדשה – תוכלו לבדוק אפשרות לשחרר את הכסף שהפקדתם בבנק לצורך הפיקדון או הערבות הבנקאית. אם הדבר יאושר לכם על ידי הסניף ו/או הבנק בו נעשה הפיקדון/הערבות הבנקאית – תוכלו לשלם עם כסף זה עבור הרכישה ובמקביל לשעבד לטובת הבנק את הדירה החדשה.

קחו בחשבון כי פתיחת פיקדון או הוצאת הערבות הבנקאית עשויים להיות כרוכים בתשלום עמלה לבנק. אגב, לפעמים פשוט כדאי לפרוע לחלוטין את המשכנתא הישנה – וליטול משכנתא חדשה לחלוטין בתנאים המתאימים לכם יותר. על מנת לבחור באפשרות המתאימה לכם ביותר, מומלץ להתייעץ בבנקאי משכנתאות או יועץ בלתי תלוי.