מחפשים דירה להשקעה? כך תעריכו את התשואה ממנה

איך תמדדו כדאיות של עסקת נדל"ן להשקעה? ואלו גורמים יכולים להעלות את התשואה הצפויה?

לאחרונה פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי בעשור האחרון זינק באופן דרמטי (עלייה של 313%) שיעור הבעלות על דירות להשקעה. לפי הנתונים, בשנת 2015 9.9% ממשקי הבית החזיקו בדירה להשקעה (כלומר הייתה בבעלותם לפחות דירה אחת בנוסף לדירת המגורים), לעומת 2.4% ממשקי הבית בשנת 2005.

נהירה כזאת אחרי דירות להשקעה מוכיחה שמדובר בהשקעה משתלמת. אך כיצד מודדים כדאיות של עסקת נדל"ן?

האם ההשקעה משתלמת?

הכלי שמודד את כדאיות ההשקעה בנדל"ן (כמו בכל תחום אחר) הוא התשואה. תשואה היא הרווח שהנכס מייצר ביחס להשקעה בו, והיא נמדדת באחוזים.

שני גורמים עיקריים משפיעים על התשואה:

1. מחיר הדירה בעת הקנייה, וערכה המתעדכן של הדירה בשנים הבאות, כלומר השבחת הנכס עצמו.

2. שכר הדירה שמשולם לבעלי הדירה במהלך השנים.

באופן עקרוני, לצורך חישוב התשואה השנתית מהשכרת דירה יש להכפיל את דמי השכירות המתקבלים עבור הדירה ב-12 חודשים, ואת התוצאה יש לחלק במחיר הדירה. לקבלת תוצאה ריאלית יש להתייחס לגורמים נוספים כמו אגרות, מיסים, שיפוצים, בלאי ועוד. מכיוון שקשה לצפות במדויק הוצאות כאלה, נהוג להכפיל את דמי השכירות ב-11 חודשים לפני החלוקה במחיר הנכס, כדי להשיג הערכת תשואה מציאותית יותר.

גם דירה שלא מושכרת יכולה להניב תשואה רק בזכות עליית הערך שלה. למשל דירה שנקנתה להשקעה במיליון שקלים לפני חמש שנים, וכיום מחירה הגיע לשני מיליון שקלים – התשואה שהדירה הניבה בחמש שנים עומד על 100%, כלומר 20% לשנה.

כך שעליית המחירים הניכרת בשנים האחרונות בענף הנדל"ן בישראל מייצרת למשקיעים תשואה מרשימה למדי. בדרך כלל התשואה מהשכרת דירה בארץ עומדת על 2% עד 7%. תשואה שעולה על 4% נחשבת לגבוהה.

מחפשים תשואה גבוהה? התרחקו מהמרכז

איך תדעו איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? ריכזנו כמה גורמים שמעלים את רמת התשואה הצפויה של דירה שנקנית להשקעה:

1.      פריפריה

בעבר התשואה במרכז הארץ נחשבה לגבוהה יחסית, כי ערך הדירות היה עולה בהתמדה או לפחות נשמר, הביקוש לשכירות היה גבוה וכך גם מחירי השכירות. אך בשנים האחרונות התשואה במרכז הארץ נשחקה כי מחירי הקנייה גבוהים מאוד.

לכן משקיעי הנדל"ן מצאו אלטרנטיבות אחרות להשיג תשואה יפה על ההשקעה – בערים גדולות בפריפריה, כמו בקריות למשל, ניתן למצוא דירות בפרויקטים איכותיים במחירים אטרקטיביים. בשנים האחרונות משפחות רבות הבינו שיוקר המחיה במרכז הארץ הוא לא גזירת גורל, ושמעבר לפריפריה מאפשר חיסכון משמעותי בהוצאות מבלי להתפשר על רמת החיים. המגמה הזאת גורמת לביקוש לדירות להשכרה בפריפריה, דבר שמעלה את התשואה עבור המשקיעים.

 2.      דירה על הנייר

משקיעים שקונים דירות בשלבי המכירה המוקדמים נהנים ממחירים משתלמים יותר. בשכונות חדשות זהו בדרך כלל השלב הכדאי ביותר לקנות דירה. כשהבנייה תושלם והשכונה תאוכלס, המחירים יעלו. ככל שהמשקיע יתמהמה – כך הדירה תתייקר והתשואה תישחק. לעומת זאת בקנייה בשלב ראשוני המשקיע ייהנה בהמשך מעליית המחירים שצפויה עם גמר ביצוע הפרויקט. התשואה במקרים כאלה יכולה להגיע אפילו לרמה של 50%.

3.      קרבה לצירי תנועה ותחנות רכבת

אחד הגורמים שמשפיעים במיוחד על ערך הנדל"ן הוא הקרבה למחלפים מרכזיים ולצירי תנועה ראשיים כמו כביש 6, כביש 4 וכבישי הרוחב שמחברים אליהם. גם הקרבה לתחבורה ציבורית ובמיוחד לתחנות רכבת – רכבת קלה או כבדה – מעלה את שווי הנכסים בסביבה. ככל שהנגישות משתפרת, כך הערך עולה.

מלבד השבחת הנכס עצמו, הנגישות התחבורתית מעלה את הביקוש לדירות שכורות באזור ואת מחירי השכירות. כך תעלה הן התשואה כתוצאה מהשבחת הנכס והן התשואה משכירות.

גבעת אלונים היא שכונה חדשה ואיכותית שבונה חברת הבנייה הוותיקה שרביב בקריות, באזור שנהנה מביקוש גדול ומקרבה לצירי תנועה מרכזיים. השכונה נגישה למגיעים ממרכז הארץ, היא סמוכה למחלף סומך שצפוי להיפתח במהלך 2017 ולקשר לכביש 6. ערך הדירות בשכונה הולך ועולה, והוא צפוי לעלות עוד יותר עם התקדמות הבנייה והאכלוס ועם חנוכת מחלף סומך ותחנת הרכבת הפרברית שתחבר את השכונה למרכז קריית אתא ולחיפה.