כל מה שרציתם לדעת על תשואה
תשואה הינה המרכיב המרכזי בכל החלטה על השקעה כלכלית, בין אם בתחום הנדל"ן, בשוק ההון או בכל תחום אחר. תשואה הינה הרווח אשר נובע מהשקעה כלכלית כלשהי והיא מצוינת באחוזים אשר מודדים את ההכנסה ביחס להשקעה בנקודות זמן שונות. לכן, במילים אחרות, תשואה הינה הרווחים שההשקעה מניבה לאורך זמן. כמובן שתשואה גבוהה מביאה להחזר מהיר יחסית של ההשקעה. בדרך כלל מקובל להציג את התשואה על פני שנה שלמה.
התשואה משמשת כלי לבחינת כדאיות של השקעה כלכלית מכל סוג שהוא. כשמדובר בנדל"ן מחושבת התשואה על פי גובה שכר הדירה שמשולם עבור הדירה במהלך 12 חודשים ביחס למחיר שבו נקנה הנכס. לחילופין, כשהנכס אינו מושכר נמדדת התשואה לפי עליית הערך ביחס לשנים שחלפו מהקנייה.
איך מחשבים את התשואה?
הנוסחה הבסיסית, התיאורטית, לחישוב תשואה בנדל"ן היא:
השכירות החודשית * 12 חודשים
מחיר הדירה
אם לדוגמה קניתם דירה במיליון וחצי שקלים, ואתם מקבלים עבורה דמי שכירות חודשיים של 5,000 שקלים, התשואה תחושב כך:
12 * 5,000 ₪
1,500,000
המשמעות היא שההכנסה השנתית תעמוד על 60,000 שקלים בשנה, והתשואה השנתית תהיה 0.04, כלומר 4%.
אם אותה דירה אינה מושכרת, אך לאחר חמש שנים ערכה הוכפל, כלומר היא הניבה תשואה של 100%, הרי שהתשואה השנתית שלה עומדת על 20%. זו אולי נשמעת תשואה מופרכת (בוודאי בסביבת הריבית הנמוכה שמאפיינת את המשק הישראלי בשנים האחרונות) אך בהתחשב בזינוק במחירי הנדל"ן בארץ בעשור האחרון, זהו נתון בהחלט שכיח.
הניואנסים של התשואה
חישוב התשואה בפועל הרבה יותר מורכב מהנוסחה התיאורטית, וכולל ניואנסים רבים. יש לחשב את הסכומים נטו, אחרי ניכוי של ההוצאות מההכנסות. מחיר הנכס אמור לגלם בתוכו גם את ההוצאות הנלוות כמו מיסים, אגרות, היטלים ושיפוצים אם נעשו. במקביל, מההכנסות עבור השכירות יש לקזז בלאי, תיקונים, הוצאות ועד בית, תקופות שבהן הנכס לא היה מושכר ומיסים.
כאשר מחשבים מראש את התשואה הצפויה, קשה להעריך את העלויות שיתווספו לתחזוקת הדירה. לכן מקובל להכפיל את דמי השכירות החודשיים ב-11 בלבד, במקום ב-12 חודשים כדי לקבל הערכה ריאלית יותר.
כשהנכס נקנה באמצעות משכנתא מחיר הדירה לצורך חישוב מדויק יותר של התשואה צריך להתבסס על ההון העצמי שהושקע בלבד. במקביל, משכר הדירה החודשי מקובל להפחית את החזרי המשכנתא.
לצורך עדכון חישוב התשואה לאורך השנים יש לקחת בחשבון גם את השינוי בערך הדירה, בין אם ערכה ירד, ובין אם הוא עלה, ולעדכן את מחיר הנכס בהתאם. בתרחישים מסוימים התשואה יכולה להפתיע לטובה אם הייתה השבחה דרמטית של ערך הדירה, כמו בעת מימוש תוכניות של תמ"א 38 או פינוי בינוי.
התשואה יכולה לעלות באופן משמעותי גם בפרויקטים בשכונות חדשות שבשלב ראשון הדירות בהם נמכרות במחיר אטרקטיבי, ובהמשך, כשהשכונות מתאכלסות בהצלחה והביקוש לדירות עולה, ערכן מזנק מעלה.
איפה מוצאים תשואה יפה?
התשואה מדירות בארץ נעה בממוצע סביב 2% עד 7%, כאשר בדרך כלל תשואה גבוהה נחשבת לכזאת שעולה על 4%. תשואה של 5% נחשבת למצוינת.
מחקרים מצאו שתשואה אטרקטיבית על השקעות נדל"ן נרשמה דווקא מחוץ לערים הגדולות, בערים בינוניות הרחק ממרכז הארץ, בעיקר במטרופולין חיפה. בניגוד לתדמית הרווחת דווקא בירושלים, תל אביב וחיפה נמצאה תשואה נמוכה יחסית.
תשואות אטרקטיביות נמצאו בין היתר בקריות – קריית אתא וקריית ביאליק, בעכו, בטבריה, באילת ובדימונה. נמצא כי בין הגורמים הבולטים שהשפיעו לטובה על התשואה נכללים הסמיכות לצירי תחבורה ראשיים והקרבה למוסדות אקדמיים.
גבעת אלונים, שכונה חדשה ואטרקטיבית ביותר המציעה דירות למכירה בקריות, נבנית בימים אלו באחד מן האזורים המבוקשים ביותר באזור הצפון כאשר קרבתו לצירי תנועה חדשים וכאלו אשר עתידים להיפתח, משביחים את ערכו מיום ליום. בשכונה, אשר נבנתה על-ידי חברת שרביב המוכרת, כבר מתגוררים מאות משפחות כאשר שווי הנכס מיום הקמתה של השכונה קפץ בצורה משמעותית והתשואה אשר נרשמה גבוהה אף היא. מגמת העליה אינה נעצרת כיוון ובניית השכונה טרם נסתיימה ויתרה מכך, צירי תנועה, מחלפים, כבישים ותחנות רכבת נוספות אמורות להיפתח בקרוב ביניהן, מחלף סומך המפורסם של כביש 6 אשר עתיד להיחנך בתחילת 2019.
★ קראו גם : כך תשפיע איכות השכונה על התשואה העתידית מהעסקה
