מחפשים דירה להשקעה בקריות? כך תשפיע איכות השכונה על התשואה העתידית מהעסקה
לקראת קניית דירה להשקעה, הפרמטר המרכזי בבחירת הדירה הוא התשואה הצפויה, המורכבת מהתשואה מהשכרה ומתשואת ההון, כלומר העלייה בערך הדירה. מכיוון שהקריות הפכו בשנים האחרונות ליעד מגורים מבוקש, דירות למכירה בקריות הפכו ללהיט גם בקרב משקיעי נדל"ן.
לאיכות השכונה שבה נקנית הדירה המיועדת להשקעה יש השפעה מכרעת על התשואה. ולכן, כדי לבחור שכונה שבה גבוהים הסיכויים ליהנות מתשואה גבוהה, חשוב לבחון את הגורמים המשפיעים על איכותה. אז אם אתם מחפשים דירה למכירה בקריות להשקעה, איך תבחנו את איכות השכונה, כך שתשפיע לטובה על התשואה?
הביקוש: מילת המפתח בהערכת התשואה העתידית היא הביקוש הצפוי. לרוב יש הקבלה בין רמת הביקוש העתידית לתשואה שהדירה תניב. לכן כל נתון שמעלה את הצפי לביקוש עתידי בשכונה מעלה את הסיכוי לתשואה מרשימה. כשהביקוש גבוה, קל יותר להשכיר את הדירה, ושכר הדירה גבוה יותר – נתונים שכמובן מעלים עוד יותר את התשואה. כל הגורמים הבאים תורמים לעלייה בביקוש בשכונה מסוימת, ובהתאם גם לתשואה יפה.
תוכניות פיתוח: בדקו אם השכונה נמצאת בעיצומה של התפתחות אורבנית, אם הוכנו עבורה תוכניות פיתוח, ואם היא עתידה להתרחב. שכונה שנמצאת לפני תהליכי פיתוח או בעיצומם, צפויה להניב תשואה יפה בהמשך.
נגישות: גישה נוחה לשכונה וממנה, ברכב פרטי ובתחבורה ציבורית, חיונית מאוד ליצירת ביקוש. ככל שעולה רמת הנגישות לצירי תנועה מרכזיים במדינה, כך צפויה התשואה להשתבח. כך למשל, שכונה שעתידה ליהנות מחיבור מהיר לכביש 6, סביר שהתשואה בה תעלה לאחר שהחיבור יושלם.
נוף ושטחים ירוקים: נוף מרהיב שנשקף מהדירות ומהשטחים הציבוריים בשכונה הוא קריטריון משמעותי מאוד בעת חיפוש דירת מגורים. ולכן מעלה את הביקוש למגורים בשכונה.
קהילה איכותית: רוב המשפחות מעוניינות לגור בשכונה שיש בה חיי קהילה מפותחים ופעילים. אנשים אוהבים להשתייך לקהילה חמה ופעילה. לכן שכונות שמתגבשת בהן קהילה כזאת הופכות עם הזמן למבוקשות מאוד.
חינוך איכותי: מוסדות חינוך איכותיים הם תנאי בסיסי עבור משפחות שבוחרות שכונת מגורים. הביקוש עולה ככל שפועלים בשכונה מגוון של מוסדות חינוך שמתאימים לכל גיל, החל ממעונות ועד בתי ספר. הביקוש מושפע גם מפעילותם של מוסדות קהילתיים אחרים כמו מתנ"ס וספרייה, ממידת ההשקעה העירונית בתחום החינוך, ממגוון הפרויקטים החינוכיים ומפעילות תנועות הנוער.
קרבה למוקדי תעסוקה: מבחר של אזורי תעסוקה בסביבה מעלה את הביקוש בשכונה. גם אנשים שעובדים במקום עבודה קבוע ישמחו לדעת שיש באזור מגוון מוקדי תעסוקה למקרה עתידי של שינויים תעסוקתיים.
קרבה למוקדי בילוי, קניות ופנאי: אף אחד לא אוהב לנסוע שעה ארוכה לכל סיבוב בקניון, סרט קולנוע או קניות בסופר. לכן קרבה של קניונים, אטרקציות לילדים, מרכזים מסחריים וכדומה מעלים את ערכה של השכונה, ובהתאם מושפעת גם התשואה.
שוכרים יציבים: כדי ליהנות מהכנסה שוטפת של שכר דירה, שמשפיעה על התשואה מהשכרה, חשוב להשקיע בשכונה שבה מתגוררים שוכרים יציבים. כלומר משפחות ששוכרות דירה לאורך זמן ושנהנות מהכנסה קבועה שמאפשרת להם לעמוד בשכר הדירה. סביר שזוג עם ילדים לא יטלטל את כל המשפחה לעיתים קרובות בין דירות ובין מוסדות חינוך. זאת בניגוד לשכונות שבהן מתגוררים צעירים אחרי צבא או סטודנטים שמחליפים עבודות לעיתים קרובות ועלולים להתקשות לעמוד בשכר הדירה. שוכרים כאלה גם לא נשארים לאורך זמן – היום הם שוכרים דירה ועובדים במלצרות, ובעוד חודשיים אולי הם יטוסו לדרום אמריקה וישאירו אתכם בלי שוכרים.
שכונה בבנייה: ערך הדירות בשכונה בשלבי בנייה עולה בהדרגה מתחילת התכנון ועד לאכלוס השכונה. לרוב, קניית דירה על הנייר תעלה סכום משמעותי פחות מדירה בפרויקט שהושלם. בדרך כלל לאחר האכלוס ערך הדירה עולה משמעותית, עלייה שמתחזקת ככל שהביקוש לשכונה גדל. לכן, קנייה להשקעה בשלבי בנייה (במיוחד בשכונה שעתידה ליהנות מביקוש גבוה) צפויה להניב תשואת הון גבוהה, בנוסף לתשואה מההשכרה.
בזכות כל אותן סיבות הפכה גבעת אלונים ליעד מועדף בעיני משקיעים. השכונה נהנית מביקוש מרשים בקרב משפחות. יש בה חיי קהילה פעילים ומוסדות חינוך חדשים ומושקעים. השכונה המטופחת נבנית על גבעה מוקפת חורש טבעי בשיפולי קריית אתא, ומשקיפה אל נופים פתוחים של יערות אלונים, מפרץ חיפה, הכרמל והגליל.
בנסיעה של שתי דקות מגיעים תושבי גבעת אלונים למחלף סומך החדש שישתלב בכביש 6, ויובילו אליה גם המטרונית והרכבת הכבדה. במרחק נסיעה קצר יש מגוון גדול של קניונים, מרכזי בילוי ומסחר ואזורי תעסוקה. חברת שרביב הוותיקה יוזמת את הפרויקט המרכזי בשכונה, ומציעה למכירה מגוון רחב של דירות במגוון רחב של בניינים ומגדלים.
* האמור בכתבה זאת הוא מאמר דעה בלבד, ואין לראות בו ייעוץ בדבר כדאיות ההשקעה באפיק מסוים או בנכסים מסוימים. אין במאמר זה כדי להחליף שיקול דעת עצמאי או התייעצות עם יועץ מומחה.
